집을 팔 때 세금을 내느냐 마느냐는 생각보다 단순한 기준에서 갈린다. 같은 조건이어도 적용 순서가 다르면 결과는 완전히 달라진다. 특히 분양권과 혼인이 동시에 있는 경우라면 더욱 그렇다.
핵심은 분양권 비과세 판단이다.
소득세법 시행령 제154조 제1항 단서 제5호은 조정대상지역 지정 전에 계약과 계약금 지급이 이뤄졌고, 당시 무주택 상태였다면 거주요건을 적용하지 않도록 하고 있다. 이후 규제지역이 되더라도 이 요건은 유지된다.
이 때문에 입주 시점 기준으로 판단하면 오류가 발생한다. 실제로 규제지역 지정 전에 분양권을 취득했음에도 입주 당시 규제지역이라는 이유로 거주요건이 필요하다고 오해하는 사례가 많다.
보유기간 계산도 별도 기준이다.
소득세법 시행령 제162조은 취득 시점을 잔금청산일 또는 등기접수일로 규정한다. 분양권 계약일은 포함되지 않는다. 따라서 보유기간은 취득 이후부터 시작된다.
여기에 혼인 2주택 비과세 특례가 더해진다. 각각 1주택을 가진 상태에서 혼인했다면 일정 기간 내 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 본다. 현재는 이 기간이 10년으로 확대돼 매도 시점 선택 폭이 넓어졌다.
세무 전문가들은 “분양권은 계약 시점, 보유기간은 취득 시점, 혼인 특례는 양도 시점 기준으로 각각 따로 봐야 한다”고 말한다.
결국 핵심은 하나다.
세금은 사실보다 적용 순서에 더 크게 좌우된다.
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유두현 기자 yoyo5kr@naver.com